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  中國資金正不斷進入美國的商業地產領域",中銀國際(香港)地產業分析師Polly Chuang近日接受本刊記者采訪時表示,相比個人投資客,攜帶巨量資金計劃開拓美國商業地產市場的中國投資者,已經在美國市場造成瞭影響。

  現在,中國企業如投資美國商業地產,可選擇購買股份進行權益投資,或收購一些管理得不好的大樓。"因為中國投資者的到訪,紐約、洛杉磯商業地產特別是寫字樓的價格從去年10月份以後開始上漲。"總部位於深圳的某上市公司投資管理部拓展經理田斌近日接受本刊記者采訪時如此表示。他剛剛隨集團領導到上述地區考察相關項目。

  打造平臺,著力長遠

  4月,鬱亮登上瞭國內某權威企業傢雜志的封面,第一次正面回應"王石、鬱亮之爭"。在這篇有多處直接引言的新聞稿中,鬱亮明確瞭自己的"主政理念",即在做好住宅地產基礎上,在國內擴張商業地產。



  與此同時,王石先後在美國哥倫比亞大學、中國綠公司年會兩個公開論壇上,解讀瞭萬科進軍國際市場的初衷。至此,王石赴哈佛留學的目的更加清晰:除瞭修身,還旨在引領萬科走向海外市場。

  這很好解決瞭國內商業地產有著固定現金流卻無法快速回籠資金的難題。越秀地產的模式可以概括為"開發-經營-金融",即開發一個商業項目,進行商業運營,待項目成熟後註入上市型房地產信托基金,又從中回籠大筆資金。而這些,唯有通過香港等海外市場才能實現。

  目前,美國房地產市場已進入經濟復蘇周期,投資占GDP總額已從幾年前最低谷時期的不到1%,上漲到如今的1.1%左右。這已恢復到2000年左右的水平,距離2008年大蕭條之前1.9%左右的高位還有不少距離。在投資者看來,這意味著其中尚有不少上漲空間。

  萬科在與鐵獅門的合作項目中,選擇瞭較為保守的方法,即自有資金投入1.75億美元,鐵獅門提供7500萬美元,其餘部分將通過債務融資覆蓋。成立後萬科將持合資公司70%的股權,鐵獅門持股30%。

  對於其他秉持國際化目標的地產商而言,客戶也是第一牽動力。從廣州走出去的豪宅標桿地產商頤和地產早在2009年就進軍澳大利亞,以教育配套吸引粵港客戶,取得瞭不俗業績。其營銷總監劉洋近期接受本刊記者采訪時表示,"澳洲、美國的房地產市場經過金融危機後,正在開始表現出可持續復蘇的跡象:購房者期望值變得越來越積極,房屋建設者的信心也開始變強,信貸條件逐漸放寬。"而中國房產投資客到這些市場去投資的越來越多。

  地產行業評論人李詠濤就此接受本刊記者采訪時表示,國際化首先是企業戰略,即管理者具備全球視野,主動擁抱國際化帶來的影響和變化,這對很多地產商來說是不小的挑戰;其次是在運營上采取國際化措施,並力爭在全球范圍內配置資源,開拓業務;第三是建立具有國際影響力的產業品牌,萬科顯然已經進入瞭第二個階段。

  不過,一直特立獨行且不喜歡"裝神弄神"的王石在上述美國哥倫比亞大學論壇上,直截瞭當地說,不少萬科的客戶紛紛移民海外,其中30%選擇北美為目的地,因此萬科會跟隨這些客戶進軍北美,把業務擴展到加拿大及美國。"這是萬科在北美的機會",王石的這番話講得通俗易懂,也維護瞭萬科以客戶為導向的發展理念。

  龍頭房企率先開始瞭國際化歷程,或意在日益擴大的海外大陸新移民客群,或搶灘發達的資本市場爭奪融資的先行之利。地產國際化,已成為一股不容忽視的潮流。

  今年以來,通過中銀國際等中介機構考察美國商業地產市場的內地房企越來越多,其中,尤以關註紐約、洛杉磯等特大城市商業地產的居多。Polly Chuang透露,已有一些內地房企將考察報告提交到瞭董事會或股東會。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-30/14272236432.shtml



  其次,之所以要充分利用海外資本市場,也是由房地產國際市場的特征決定的。"美國的商業地產市場並非產生暴利的行業,機構投資者進入該市場,毫無疑問應當有長線的投資考慮,這需要有相關金融產品而非銀行信貸,來與之匹配。"Polly Chuang分析道。

  4月16日,新加坡吉寶置業宣佈,與萬科結成戰略合作夥伴。萬科將通過子公司出資1.355億新元(約合6.78億元人民幣)現金,收購吉寶置業在新加坡東部丹那美拉一個726套公寓的住宅項目30%的權益。這是萬科在新加坡的第一筆投資。

  比萬科規模小很多的明星地產公司SOHO中國,一直是國際化視野廣闊的內地開發商。就在萬科與鐵獅門簽約之後不久,就有傳聞SOHO將投資估值約為34億美元的曼哈頓GM大樓40%的股份。

龍頭房企發力地產國際化

土建融宜蘭五結土建融  跟著移民者走

  在萬科之前,已有信義、頤和等內地房企在馬來西亞、澳大利亞等地投資零星地產項目。而龍頭房企萬科向海外市場的投註,不能不引發業界的震動。如果再加上萬達到印度尋求投資機會的情況,我們不禁要追問,是什麼動力和機遇推動瞭龍頭房企的決策?

內容來自sina新聞

  就融資模式而言,國際市場有著更加寬廣的渠道,比如,在國內剛剛起步的地產基金(主要是PE),在歐美市場已非常成熟。Polly Chuang告訴本刊記者,今年以來,美國市場上已出現多個以基金以中國機構投資者為融資對象,投資方向則是美國房地產市場的項目。據他所知,包括四大行之一的多傢中國合格境內機構投資者(QDII)已與專門投資紐約商業地產項目的一個基金達成融資協議,融資規模保守估計在3億美元。



  而本刊記者獲悉,在國內較早開展地產基金業務的盛世神州房地產投資基金董事長,已在美國註冊一個總融資額2400萬美元的項目,投向是亞特蘭大和芝加哥的地產項目,且該基金資產配置中大約四分之一到三分之一由外幣構成,這充分顯示瞭地產國際化渠道之廣闊。

  地產國際化的戰略實施,同樣離不開香港這個資本市場或曰跳板。去年以來,招商、萬科、金地這三傢老牌內地房企,加上中糧地產,已先後在香港獲取瞭殼資源,為下一步擴張打下瞭基礎。

  其中,金地更是借錢買殼,讓業界刮目相看。金地對此的解析是,成功收購後,星獅地產旗下優質住宅和商業項目,不僅有效助力金地集團一體兩翼戰略的推進,更將持續加深金地在國際資本市場的影響力。金地認為通過此次交易,進一步夯實瞭全面導入國際化戰略之路的基礎。

  入主南聯地產的萬科也表示此舉是為"國際化的鋪墊"。萬科董秘譚華傑對某權威財經媒體說,收購主要為瞭進行國際化嘗試。萬科總裁鬱亮此後則表示,將在中國香港設立境外事業部,在美國成立業務推進小組。

  香港的融資平臺受到這些企業的關註和投註,是因為香港資本市場有諸多金融產品,這些金融產品可以讓每年擁有固定現金流的商業項目打包融資。"負責融資的田斌以內地唯一一傢在香港擁有REITs的越秀為例分析道,越秀地產旗下商業地產項目--廣州IFC成功註入越秀房地產信托基金,每年租金實現瞭證券化,即由第三方投資者買單,越秀地產不但可以將廣州IFC超45億元的開發負債轉出,同時獲得瞭近40億元的現金收入。

  此前的2月,萬科與美國鐵獅門房地產公司(Tishman Speyer Properties)成立合資公司,共同開發一處位於美國舊金山富升街201地塊的高層豪華住宅公寓項目。該項目總投資約為6.2億美元,其中萬科將投資1.75億美元,鐵獅門則提供7500萬美元。

  國內市場鏖戰正酣之時,一些有著國際化視野的內地龍頭房企開始全面發力,開辟國際市場。

  田斌表示,美國房地產市場投資環境穩定,風險較小,政策變化也不大,無論項目本身還是對應的金融產品,都有穩定的內部收益率(IRR)。如果風險控制做得好些,IRR會更高。這樣的市場特征,無論對於優質的內地開發商,還是內地的投資者,都是很有誘惑力的。

  中國人投資美國商業地產,應該是一個大趨勢,但市場還處於孕育期,探索者還會交學費。"李詠濤表示,令人欣喜的是,邁出國際化第一步的內地房企已經有瞭自己的平臺,以及越發清醒的認識,相信成果會很豐盛。嘉義房屋房屋土地貸款

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  那麼,在國際化的方向上,鬱亮與王石之爭就成瞭個偽命題,更遑論王石之於鬱亮的影響力和控制力。由此,業界也看到瞭萬科真正的"野心",也就不難理解萬科進入美國、新加坡市場的驅動力。

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