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  而在房價上漲壓力並不太大的二線城市,"限購令"在執行層面一直不夠嚴格,但真正具備殺傷力的限貸政策則在全國范圍內被嚴格執行。外地人想要在這些限購城市購房,獲取購房資格可以輕松包裝,但是想要獲取銀行的個人抵押貸款則難於上青天。

  房地產市場繁榮是內外部多種因素綜合作用的結果,房價和信貸環境以及供需失衡都脫不瞭關系,其中信貸環境是諸多外部因素當中的一個很重要的因素。試想一下,如果沒有銀行的貸款,開發商拿什麼建房呢?以投資為目的的炒房客拿什麼炒房呢?

  從歷史來看,中國房價上升、房地產市場繁榮的周期與信貸環境寬松的周期也是重合的。房地產價格會滯後於貨幣增速,但貨幣增速較快,房地產也隨之到達高峰,這是房地產市場的常態。

  每當房地產市場遇冷,銷售下滑,房價下降就會傳來放松調控的呼籲。在今年樓市不景氣之時,限購限貸等調控政策的松綁,被不少地方政府和開發商寄予厚望。

  近日,有媒體報道稱一些地方政府正在考慮松綁此前制定的限貸限購政策。樓市松綁可能會吸引一部分購房者入市,從而使樓市重現昔日繁榮。

  今年以來,繼杭州、常州、秦皇島等二三線城市大幅降價促銷後,北京、廣州、深圳等一直被認為不會降價的一線城市部分樓盤也傳出降價、打折、零首付等信號,房價出現松動跡象。如有購房問題請撥打熱線:400-606-6969

  業內人士也表示,僅靠松綁限購政策很難挽救低迷的樓市,更多還要看信貸等限制政策是否能夠放開,而實現這一點的難度顯然較大。

  隨著信貸收緊,加上銷售速度下滑,房企資金緊缺的問題將日益凸顯,這將加劇房地產市場的低迷。未來,在全球范圍內尋求相對低廉的資金將成為房地產企業的一大核心競爭力。

  中行的國際金融研究所高級分析師周景彤認為,二季度,財稅體制改革將加快步伐,同時房地產市場或進一步降溫,地方政府的目標函數、行為模式和投資意願正在轉變;產能過剩、成本上升和效益下滑等,都對經濟短期回升構成制約。

  中國銀行(601988,股吧)近日發佈的《2014年二季度經濟金融展望報告》認為,今年二季度,房地產市場將進一步降溫。

  在此背景下,一些地方的樓市限購政策出現松動跡象。繼溫州傳出上報松綁限購的方案後,長沙、杭州等多個城市也在醞釀和討論松綁限購的可能性。

  同樣,工行首席風險官魏國雄也曾表示,在未來房企開發貸發放方面,工行會確定一個城市的準入名單和開發商的準入名單。"在具體項目上,一般而言,要求開發商項目資本金比例比國傢規定的標準要高出10-20個百分點。"

  今年1至2月,房地產的投資增速已經出現小幅下滑。房地產投資累計7956億元人民幣,比去年同期回落3.5個百分點。此外,商品房(資料、團購、論 壇)成交量也下滑較快,商品房累計銷售面積1億平方米,增幅比去年同期回落瞭49.6個百分點。部分城市房價開始下探,而房地產開發資金來源也增長放緩。

  不過,在業內人士看來,在庫存高企、限貸未放松、樓市調控長效機制逐步推進的背景下,即使限購真的放松,也僅能在心理層面對樓市產生影響,樓市成交在短期放量後,仍將歸於平靜。

  利率市場化促使銀行

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-21/08132696195.shtml

  數據顯示,截至2013年年底,全部貸款餘額為72萬億,房地產類貸款總計14.6萬億,其中:地產開發貸款1.07萬億,房產開發貸款3.52萬億,個人按揭台北房屋房屋土地貸款住房貸款9.8萬億,保障性住房貸款0.73萬億。房產開發貸款和個人住房按揭貸款占大頭,占比分別為:24%,67%;地產開發貸和保障性住房貸款占比相對較低,總計不到10%。

  瑞銀中國區首席經濟學傢汪濤預計房地產銷售疲弱、市場前景惡化可能會迫使開發商進一步調整開工計劃,房地產建設活動仍將是年內增長面臨的主要風險。

  在這樣的時代背景下,即使放松限貸政策,但這對部分城市已呈下滑趨勢的樓市來說,很可能隻是杯水車薪,類似溫州樓市跌跌不休的走勢難以避免。

  數據顯示,1-3月全國房地產資金來源總量2.87萬億元,較去年同期增長6.6%。其中房地產(000736,股吧)資金來源中國內貸款1-3月合計6226億元,同比增長20.4%。1-3月個人按揭貸款3161億元,同比增長0.1%。相比去年全年的資金狀況均較為緊張。

  從目前的情況看,限貸政策放松可能性很小,空間也很小,在筆者看來,如果部分城市二套房貸首付比例能夠從七成降至六成,已經算是政策大開口瞭。事實上,今年銀行錢緊的狀況一直在持續,甚至以往被政策鼓勵的首套房貸款都"不幸中招",不僅放款周期被拉長,利率也在不停上浮,在此背景下,更難有騙貸現象發生。

  目前流動性狀況偏緊,市場普遍認為這可能會對房地產市場需求造成持續負面影響,從而使行業面臨銷售額增速放緩的風險。與此同時,開發商面臨著融資渠道受限、銀行信貸增速放緩、房地產企業取得開發貸款的難度加大等問題,資金壓力較大。

  業內人士認為,限購的影響會逐漸化解,而限貸的影響是致命的。限購政策隻不過是抑制市場需求集中爆發,或者後置一部分當前不符合購房條件的市場需求,而限貸政策則不一樣,無論該城市有沒有施行限購政策,如果當前沒有信貸額度或者貸款利率上浮、審批周期拉長,都有可能直接影響市場成交量的表現。

  除瞭高庫存以及限貸的制約,樓市長效機制的不斷推進也會讓持有多套房成為一種負擔,不動產登記、房產稅的全面推開都隻是時間問題。

  自上世紀90年代末實行住房貨幣化改革以來,房地產需求和房價一路飆漲,房企從銀行貸款等渠道能夠輕松獲得貸款,房地產市場的狂歡盛宴也因此一直得以延續。

  降低對房貸的傾斜力度

  今年房地產市場持續下行,不僅拖累已經陷入困境的實體經濟,更嚴重影響瞭地方政府財政。在地方經濟增長乏力、樓市成交低迷等多重壓力下,目前地方松綁限購限貸的意願較為強烈。

  近年來,利率市場化使得銀行負債成本率提高,這就促使銀行調整貸款結構,降低對房貸的傾斜力度。相對於小微貸、企業貸等流動資金貸的短周期和高利率,房貸時間較長,而且利率較低,目前對銀行來說已經沒有過去那樣的吸引力。

  過去由於利率不能自由浮動,銀行更傾向於低風險的房貸業務,但未來隨著利率市場化的推進,銀行會把更多的資源投入到高利率的業務,這是市場導向的必然結果。

  業內專傢認為,隨著市場分化加劇,部分城市和地區的風險在加快暴露。與此同時,銀行信貸投放趨緊,基金、信托等金融產品也開始考慮兌付風險減小對房地產融資力度。因此,2014年房地產企業將承受較大資金壓力。

  截至2013年末,建行房地產行業貸款餘額達5004.28億元,占比進一步下降至5.83%。"2014年,建行將保持房地產開發貸最多新增300億元的要求不變,對房地產信貸投放的準入機制依然會嚴格實行名單制管理。"建行首席風險官曾儉華在接受媒體采訪時表示。

內容來自sina新聞

  數據顯示,當月全國100個城市住宅平均價格為每平方米11002元,同比上漲10.04%,漲幅較2月縮小0.75個百分點,為連續第3個月縮小。其中,杭州、寧波、長春等城市供大於求的情況頗為明顯。

  由於受偏緊房地產信貸政土地貸款桃園中壢土地貸款策持續發酵的影響,二季度的房地產市場將進一步降溫。

  貨幣寬松推動房地產市場繁榮

  首套按揭住房貸款毫無疑問屬於低收益資產,部分銀行已經調整信貸投放策略。一方面上浮按揭貸款的貸款利率,另一方面減少按揭貸款的發放。此外,由於不斷曝出降價和房企資金斷裂的問題,各大銀行出於風險考慮也普遍大幅縮減瞭房企的融資總量,尤其是在三四線城市,幾乎已經停止開發貸款。

銀行無意力挺 樓市難有起色

  房地產作為經濟的支柱產業,在銀行的信貸投向中是一個重要領域。得益於寬松信貸環境提供的巨量廉價資金,過去十幾年房地產投資,每年快速增長20%左右。

  首先,大部分二線城市的"限購令"已經名存實亡。在福州(樓盤)、沈陽、蘇州(樓盤)、成都、杭州等二線城市,普遍隻要支付一定的包裝費就可以成功過戶,即使在"限購令"執行最為嚴厲的一線城市,不少購房者也可以通過"打擦邊球"的形式獲得購房資格。

  以某大型城市為例,在"限購令"出臺後的很長一段時間裡,一些購房者都可以通過補繳社保、個稅的方式獲得購房資格,特別是在樓市低迷的時候,限購在執行層面容易"睜一隻眼閉一隻眼"。2013年,該城市樓市量價齊升,管理層加強瞭這方面的監管,想要通過包裝騙取購房資格變得難度較大。但隨著樓市降溫,這類"打擦邊球"的行為很容易死灰復燃。

  按照估算,放開限購預計能增加10%至15%的購買力,但拯救市場的意義並不大,畢竟能夠用全款買房的占極少數,多數還是通過銀行貸款渠道獲得購房資金。目前二套房首付60%、三套以上房貸不放行的門檻,讓投資群體占比大降,剛性需求成為左右市場的主流,所以即便部分地方政府放開限購,市場也很難快速回暖。

  其實,在廣大二三線城市,由於整體樓市已經供過於求,在限貸的背景下,即使"限購令"松動,也不可能對當地樓市的供求狀況產生顛覆性的影響。截至3月底,上海(樓盤)易居房地產研究院監測的20個城市新建商品住宅庫存總量為8401萬平方米,環比增長2.0%,同比增長16.3%,20個城市的庫存量已經創下瞭近5年的歷史新高。其中,幾個二線城市庫存呈現環比與同比雙雙上升的態勢。

  房地產是典型的資金密集型產業,而且具有明顯周期性,在市場景氣之時,企業能夠抓住機遇快速擴張,但市場低迷時期,企業資金壓力較大,在財務安全方面可能存在一定風險。

  由於經濟對房地產的依賴性正在增大,房地產類貸款在銀行的資產配置中重要性不言而喻,目前整體占比為20%左右,其中按揭類貸款占比14%左右,開發類貸款占比5%左右。
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