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  據瞭解, 很多私募公司發行的主動管理型債權基金,實質上隻是在"賺差價","以20%的融資成本來募集資金,再以30%的成本融出去。"李先林表示,這實際上就是典型的影子銀行,從去年起隨著國內房地產市場的轉冷,這種模式已經行不通瞭,風險也逐漸累積。

  提要:今年以來,兌付風險成為熱詞,房地產行業雷區開始逐漸顯現。在此前發生的光耀事件等房地產兌付風波中,部分基金與私募也牽涉其中受到牽連。面對危機,資管行業開始反思,部分私募開始積極轉型,重塑以往資管商業模式,從傳統的1.0時代轉型進入2.0時代,化解地產、礦產等傳統資管項目集中區域的風險。

  今年以來,兌付風險成為熱詞,房地產行業雷區開始逐漸顯現。在此前發生的光耀事件等房地產兌付風波中,部分基金與私募也牽涉其中受到牽連。面對危機,資管行業開始反思,部分私募開始積極轉型,重塑以往資管商業模式,從傳統的1.0時代轉型進入2.0時代,化解地產、礦產等傳統資管項目集中區域的風險。

  光耀事件無疑是今年以來對資管行業沖擊最大的一次危機,其中財通基金[微博]子公司財通資產在去年12月17日和30日分別發行的兩期光耀揚州全球候鳥度假地資管計劃,也因債務人光耀地產的資金鏈斷裂陷入兌付危機。相對於信托、基金子公司而言,房地產私募基金作為眾多大商業地產項目的理想路徑,風險更為集中。隨著今年房地產市場的轉冷,收益率下滑、達不到承諾預期甚至違約的事件更是屢屢發生。

  李先林分析認為,此前依靠為開發商融資賺取回報收益的模式已經不可持續,而在2.0時代地產基金需要綜合能力的競爭,包括發行能力、財富管理能力、投資能力、品牌影響力以及創新能力等,缺乏其中任何一個能力都走不遠。

  "目前國內絕大多數房地產基金都是債權基金,做的是資金池模式,風險相當大。"深圳前海新富資產管理有限公司董事長李先林介紹,債權基金在操作方式上,是開發商將公司印章、銀行印鑒甚至是土地證等抵押給地產私募基金,隨後地產私募基金將錢借給開發商,開發商保證私募基金每年固定的回報。投資期滿結算時,開發商以股權收購的形式將地產項目進行回購,或者開發商以項目的銷售資金來贖回項目股權。一旦開發商無力償還本金和利息時,也就出現瞭兌付危機。

應對兌付風險 房地產私募進入 2.0時代

  面對危機,已經有部分私募開始積極轉型,重塑資管商業模式。而記者瞭解到,已經有私募公司開始從之前房地產的一級市場轉身,進入到風險相對較低的一級半市場中。地產基金如今已從1.0時代進入到2.0時代。

  "1.0時代的地產基金很粗放,就是給地產企業做融資。它是銀行和信托以外的補充融資渠道,是一種債權關系。而經過幾年的發展,一些優質的地產公司和地產項目其信貸已經基本飽和瞭。地產基金進入瞭一個深耕細作的年代,再也不像以前隻要把風控做紮實,把資金募集回來投給項目基金公司就可以安全退出瞭。"

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新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-11/09214360752.shtml

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