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據瞭解， 很多私募公司發行的主動管理型債權基金，實質上隻是在"賺差價"，"以20%的融資成本來募集資金，再以30%的成本融出去。"李先林表示，這實際上就是典型的影子銀行，從去年起隨著國內房地產市場的轉冷，這種模式已經行不通瞭，風險也逐漸累積。
提要：今年以來，兌付風險成為熱詞，房地產行業雷區開始逐漸顯現。在此前發生的光耀事件等房地產兌付風波中，部分基金與私募也牽涉其中受到牽連。面對危機，資管行業開始反思，部分私募開始積極轉型，重塑以往資管商業模式，從傳統的1.0時代轉型進入2.0時代，化解地產、礦產等傳統資管項目集中區域的風險。
今年以來，兌付風險成為熱詞，房地產行業雷區開始逐漸顯現。在此前發生的光耀事件等房地產兌付風波中，部分基金與私募也牽涉其中受到牽連。面對危機，資管行業開始反思，部分私募開始積極轉型，重塑以往資管商業模式，從傳統的1.0時代轉型進入2.0時代，化解地產、礦產等傳統資管項目集中區域的風險。
光耀事件無疑是今年以來對資管行業沖擊最大的一次危機，其中財通基金[微博]子公司財通資產在去年12月17日和30日分別發行的兩期光耀揚州全球候鳥度假地資管計劃，也因債務人光耀地產的資金鏈斷裂陷入兌付危機。相對於信托、基金子公司而言，房地產私募基金作為眾多大商業地產項目的理想路徑，風險更為集中。隨著今年房地產市場的轉冷，收益率下滑、達不到承諾預期甚至違約的事件更是屢屢發生。
李先林分析認為，此前依靠為開發商融資賺取回報收益的模式已經不可持續，而在2.0時代地產基金需要綜合能力的競爭，包括發行能力、財富管理能力、投資能力、品牌影響力以及創新能力等，缺乏其中任何一個能力都走不遠。
"目前國內絕大多數房地產基金都是債權基金，做的是資金池模式，風險相當大。"深圳前海新富資產管理有限公司董事長李先林介紹，債權基金在操作方式上，是開發商將公司印章、銀行印鑒甚至是土地證等抵押給地產私募基金，隨後地產私募基金將錢借給開發商，開發商保證私募基金每年固定的回報。投資期滿結算時，開發商以股權收購的形式將地產項目進行回購，或者開發商以項目的銷售資金來贖回項目股權。一旦開發商無力償還本金和利息時，也就出現瞭兌付危機。
應對兌付風險 房地產私募進入 2.0時代
面對危機，已經有部分私募開始積極轉型，重塑資管商業模式。而記者瞭解到，已經有私募公司開始從之前房地產的一級市場轉身，進入到風險相對較低的一級半市場中。地產基金如今已從1.0時代進入到2.0時代。
"1.0時代的地產基金很粗放，就是給地產企業做融資。它是銀行和信托以外的補充融資渠道，是一種債權關系。而經過幾年的發展，一些優質的地產公司和地產項目其信貸已經基本飽和瞭。地產基金進入瞭一個深耕細作的年代，再也不像以前隻要把風控做紮實，把資金募集回來投給項目基金公司就可以安全退出瞭。"
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新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-11/09214360752.shtml
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