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??從整體房源上說,最重要的一件事情就是要把房子做成真實的、同時是一套一套的。這牽涉到底層的數據庫和架構,因此我們需要建虛擬城市,把一個小區有多少座樓、每一座樓有多少層都逐步完善起來。這件事情,我們在上海做瞭大半年,在北京做瞭5個月。在國外,這些都是由政府或者行業協會來做,但中國沒有,所以我們就要自己建。

??以門店為核心的傳統租房中介,主要問題體現在:1.用戶沒少花錢,但對服務並不滿意;2.中介沒少收錢,但因為整體運營效率低下,能賺著錢的公司少之又少。總之就是產業鏈條上的絕大多數人都不滿意。

??我們從頭開始想,如果要在一個城市裡,迅速把供和求兩方面拉起來,應該是一個什麼樣的節奏,以什麼樣的方法。

??有次和一位朋友聊天,朋友新租瞭房子,抱怨租房的體驗特別差。那個時候,我們也在看各種各樣的項目,越想越覺得這個方向可以做:地產中介這個行業三四十年不變挺令人發指的,那就改變它吧。

??我們想問題特樸素,先不說能不能實現,就想租房有這些痛點、憑什麼不能解決,倒推思考解決方案。







??所以我們仔細分析整個模型,最終認為,在地產中介行業,門店應該消亡掉;以門店為半徑的找房模式應該消亡掉;傳統中介公司的低效率,應該消亡掉。但是在房屋租賃領域,中介無法消亡。

??國內傳統房產中介公司的門店模式來自上世紀七八十年代的香港。當時,資訊交流方式不發達,門店作為房源和客戶的集散中心,有其先進性、必要性。現在一提到地產中介公司,大傢就想到:醒目的LOGO、十來個穿著工作服的人員、幾臺電腦、門前一堆房屋的信息,當行人路過時,時常會有中介顧問問“買房嗎”;不同房產中介公司的門店交織在一起,形成瞭該區域的房產交易場。

??在我們公司,維護房源和交易這兩方面是分開的。做房源的人就是做房源,經紀人就是經紀人。同時,搜集到的房源信息還需要經紀人去驗證房源質量。一方面,房東越來越信任我們,房東的委托會越來越好;另一方面,租客要最快速度找到房,房源質量越好,客量就越多。

??租房服務是房地產中介裡面最簡單的服務,周期最短,最容易被標準化;但我們研究瞭很久,發現本質上它依然不能完全被標準化。比如,中介經常會收到房東的離奇委托,而房客也有各種各樣不同的奇葩需求。讓房東和房客在一個平臺直接對接,這件事情的溝通效率非常低,因為租客和房東,大傢對自己居住環境的要求,包括裝修等附帶條件的要求都是不一樣的。



??房源和租客的問題都解決瞭,最主要的問題來瞭,去掉地產經紀人的“重模式”行不行?

??其次,傳統中介公司依靠廣鋪門店、“堆積”人員,租金成本高昂。



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??首先,從傳統中介員工來說,效率低下,大部分時間都閑著,收入不穩定。中介一切向錢看,服務態度不好。由於賣房收入遠高於租房抽成,而且中介的收入也和房租高低密切相關,因此,傳統中介公司喜歡挑肥揀瘦,把客戶分為三六九等。







??在尋找房源時,我們有一個獨立部門,含有地推團隊,也含有呼叫中心,他們統一來做全公司的房源。目前,我們專門做房源體系的有200多人。地推團隊首先在各個片區做宣傳,同時把每一個小區裡有多少座樓、每一座樓的編號情況等收錄到我們自己的信息庫。



??到2014年11月底,第三方公司監測數據顯示,愛屋吉屋已經做到上海租房市場份額第一。

??我們現在的經紀團隊80%都是傳統門店裡的。我們開出雙倍底薪,並與服務掛鉤,租房顧問簽一單租客滿意的合約,拿的都一樣,而不管房屋租金多少,避免租房顧問服務時“挑肥揀瘦”,保證用戶口碑和服務質量。在上海那邊,我們從7月份開始做,現在每個經紀人每月平均成交8-10單。經紀人隻要勤奮,一個月收入過萬很輕松。

??對於房東的委托,我們有統一的呼叫中心去完成。我們客服中心有好幾百人,統一負責跟房東溝通。公司全是非常標準和職業。其他人是不會給房東打電話的,連帶拍照都是全部約好的。那種一套房子出租被一百個中介打電話詢問的情況不會在我們這裡出現。



??建完虛擬城市以後,我們有一個獨立的數據中心,房源裡面有入住時間等信息。這是一套獨立的體系來進行房源維護,以保證客戶永遠可以看到最新在租的房子。再難租的房子,放出來10天也能租掉,上海、北京都一樣。我們要想的就是在這10天裡怎麼更新信息、怎麼能讓房東每天都上來等等這些問題。





【獨傢】鄧薇互聯網進擊地產中介

??在做愛屋吉屋之前,我和Sam(黎勇勁,愛屋吉屋創始人,曾是土豆網COO、CFO)剛剛經歷瞭“大黃蜂”的創業。那8個月時間就像過山車一樣,很刺激,讓我感覺經歷瞭在土豆(鄧薇曾是土豆網高級副總裁)三年時間裡發生的事情。





??至於用戶來源,我們完全自己發展用戶。我們是個互聯網公司,網絡推廣手段很強,搜房、安居客、58、趕集等,該投的廣告我們都去投,也用其它方式的廣告。

??在世界越變越快,買傢、賣傢基本上都有智能手機的時代,去門店租房變得不再是用戶的唯一選擇,以門店為核心的租房模式弊端逐漸顯現。





??在一個簡單標準化的業務裡,以前的那些中介都應該被去掉。以前買電腦,用戶會去找地區經銷商或者二級代理商等,這是在傳統互聯網和信息不暢通的情況下發生的。



??到瞭移動互聯時代,互聯網在標準產品上面的改變,是將所有的鏈條、所有的中間環節全部都打碎,全部讓它縮短瞭,讓買方和賣方可以直接交易。舊有交易成本上節省下來的收益,買賣雙方都看得到,中間環節就應該消亡掉。

內容來自sina新聞

??曾是土豆網高級副總裁的鄧薇剛剛經歷瞭8個月的“大黃蜂”創業,最終公司售予他人。她創立的愛屋吉屋是國內第一傢互聯網租房中介公司。愛屋吉屋會用互聯網思維攪動人人不滿的地產中介行業嗎?







??但中介服務本身應該要做得更好,這是我們的總體判斷。因為那麼多用戶,不管是買方的還是賣方的,不管是房東還是房客沒有人滿意,那就需要一個更好的服務。



??那之後,我們覺得一定要再玩一次創業。做大黃蜂時,我們比別人晚瞭6個月,這次一定要比別人早6個月。



??目前的租房狀況是租客不知道房源在哪兒、房東不知道租客在哪兒。



??(本刊記者王琦采訪整理)




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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/08275959112971459543103.shtml

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